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從1998年住房制度全面市場化改革至今，中國房地產市場已經經過20年的快速發展。截至2017年，中國城鎮化率達到58.5%，根據國際經驗，未來城鎮化進程將趨緩，城鎮化率逐漸提升至70%以上。去年城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米，已經高于日韓，與發達國家水平相當，在城鎮存量的300億平米商品房中，盡管只有160億屬于1988年之后建設的，但基本上實現了住有所居。房地產開發的黃金時代已經過去，未來將進入每年銷售面積穩定甚至下滑的“后地產時代”，行業將從增量向存量市場轉變，資本市場中房地產股票的市盈率幾乎不會超過10倍，也反映了市場對地產開發行業長期空間的擔憂。

（數據來源：wind）

隨著中國人均收入的提高，居民消費將更加注重品質和服務體驗。在居民的衣食住行中，“住”的品質將越來越重要，而影響居住品質的，除了住房品質，最重要的就是社區物業服務。物業服務行業具備持續、穩定、高頻、剛性的消費屬性，其提供的維護、養護、管理等一系列服務貫穿房產的生命周期。

過去20年里，物業服務定位于房地產產業鏈的末端，商品房開發才是地產商的核心業務，其下屬的物業公司往往被視為成本中心，并不以盈利為目的，從事最基本的保修、保潔、保綠、保安工作，沒有動力提高經營效率、拓展收入來源，因此物業行業給人的感覺是缺乏盈利能力、沒有成長性。然而，近年來各大地產商都在推進業務多元化，紛紛剝離旗下物業公司獨立發展，在資本市場單獨上市。剝離后的物業公司不僅積極拓展存量市場，提高市場份額，更在多元化增值服務方面積極探索，挖掘新的盈利增長點。

 （數據來源：中國指數研究院） 

依靠收取基礎物業管理費的模式，主要風險在于成本的剛性上漲。目前中國物業管理行業具有勞動密集型的屬性，人力成本占總成本50%以上，人力成本必然會逐年上升，行業內的龍頭企業通過設備智能化、管理優化、縮減人工等方式控制成本，實現業務精細化、標準化后的規模效應，同時物業費每年整體有穩定的增長。在行業整合、龍頭管理面積快速增長的背景下，人力成本上升暫時不會是行業的主要風險。

基于社區經濟的增值服務，是物業行業的潛在增長點，有較大的可拓展空間。物業管理公司和小區內居民日常接觸頻繁，處于小區的線下流量入口，且用戶粘性極強（只要基礎物業服務品質好，拓展增值服務會很順利）。增值服務主要分為業主增值服務（房屋經紀、社區金融、社區零售、家政、幼兒早教、養老服務等）和非業主增值服務（針對開發商的顧問咨詢服務、案場服務、工程服務等）。增值服務的盈利能力高于基礎服務，人員大部分是物業人員，人力成本不需要增加很多。十年后，城鎮化進程接近尾聲，大部分居民居住在小區里，各大物業公司占據線下流量入口，最貼近業主的衣食住行，家政、餐飲、養老、教育、文化娛樂等高附加值的社區服務收入取代基礎物業服務的主導地位，將帶來物業公司盈利模式的質變。 

從投資角度看，物業行業與房地產行業雖同處一個大行業里，但有本質區別：1、無周期性，房地產行業受經濟周期影響，板塊估值更是波動巨大，盡管過去20年房價呈現螺旋上漲的特征，但市場對未來存在悲觀預期，而物業行業非常穩定；2、杠桿低，目前上市的物業公司基本處于凈現金狀態，房地產行業杠桿高，受融資收緊的影響較大；3、無政策風險，房地產企業受到各類限購限售限價限貸政策的影響，而物業行業不存在此類風險；4、輕資產，擴張容易，除并購以外的擴張并不需要資本開支；5、成長性強，有想象空間，豐富的增值服務內容不斷挖掘，新的盈利增長點不斷涌現。

物業管理行業各方面的優勢，使其既有很強的防御屬性，也有不錯的成長屬性。2015-2017年中國房地產市場的強勁增長，以及行業集中度的快速提升，保障了物業公司未來數年新增管理面積的快速增長，與此同時，高盈利能力的增值服務收入占比提升會帶來利潤率的持續改善。物業管理行業，將是后地產時代中極具投資價值的細分行業。

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