后地產(chǎn)時代，物業(yè)服務新藍海
來源：郭天戈 瀏覽人數(shù)：13845 時間：2018/07/13
從1998年住房制度全面市場化改革至今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過20年的快速發(fā)展。截至2017年，中國城鎮(zhèn)化率達到58.5%，根據(jù)國際經(jīng)驗，未來城鎮(zhèn)化進程將趨緩，城鎮(zhèn)化率逐漸提升至70%以上。去年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，已經(jīng)高于日韓，與發(fā)達國家水平相當，在城鎮(zhèn)存量的300億平米商品房中，盡管只有160億屬于1988年之后建設的，但基本上實現(xiàn)了住有所居。房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代已經(jīng)過去，未來將進入每年銷售面積穩(wěn)定甚至下滑的“后地產(chǎn)時代”，行業(yè)將從增量向存量市場轉變，資本市場中房地產(chǎn)股票的市盈率幾乎不會超過10倍，也反映了市場對地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)長期空間的擔憂。
（數(shù)據(jù)來源：wind）
隨著中國人均收入的提高，居民消費將更加注重品質和服務體驗。在居民的衣食住行中，“住”的品質將越來越重要，而影響居住品質的，除了住房品質，最重要的就是社區(qū)物業(yè)服務。物業(yè)服務行業(yè)具備持續(xù)、穩(wěn)定、高頻、剛性的消費屬性，其提供的維護、養(yǎng)護、管理等一系列服務貫穿房產(chǎn)的生命周期。
過去20年里，物業(yè)服務定位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，商品房開發(fā)才是地產(chǎn)商的核心業(yè)務，其下屬的物業(yè)公司往往被視為成本中心，并不以盈利為目的，從事最基本的保修、保潔、保綠、保安工作，沒有動力提高經(jīng)營效率、拓展收入來源，因此物業(yè)行業(yè)給人的感覺是缺乏盈利能力、沒有成長性。然而，近年來各大地產(chǎn)商都在推進業(yè)務多元化，紛紛剝離旗下物業(yè)公司獨立發(fā)展，在資本市場單獨上市。剝離后的物業(yè)公司不僅積極拓展存量市場，提高市場份額，更在多元化增值服務方面積極探索，挖掘新的盈利增長點。
1、基礎物業(yè)管理費；
2、增值服務。
目前行業(yè)內大多數(shù)公司的主要收入來源是物業(yè)管理費。物業(yè)管理費=在管面積*單位物業(yè)費，由于物業(yè)費受到物價局管制，而且提價需要小區(qū)過半業(yè)主同意，往往提價難度高，因此基礎物業(yè)收入的增長主要來自管理面積的擴張，擴張方式為背靠開發(fā)商每年的新增銷售以及市場化獲取。2017年全行業(yè)物業(yè)管理面積約200億平米，近3年全國商品房銷售面積分別為12.8、15.7、16.9億平米，預計未來數(shù)年年均新增面積在10億平米以上，2017年物業(yè)行業(yè)龍頭市占率不到2%，top10企業(yè)市占率僅11 %，而top10地產(chǎn)開發(fā)商的市占率高達25%，隨著地產(chǎn)銷售集中度的提升，背靠強勢開發(fā)商的物業(yè)公司也將跟隨上游快速增長。
（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院）
依靠收取基礎物業(yè)管理費的模式，主要風險在于成本的剛性上漲。目前中國物業(yè)管理行業(yè)具有勞動密集型的屬性，人力成本占總成本50%以上，人力成本必然會逐年上升，行業(yè)內的龍頭企業(yè)通過設備智能化、管理優(yōu)化、縮減人工等方式控制成本，實現(xiàn)業(yè)務精細化、標準化后的規(guī)模效應，同時物業(yè)費每年整體有穩(wěn)定的增長。在行業(yè)整合、龍頭管理面積快速增長的背景下，人力成本上升暫時不會是行業(yè)的主要風險。
基于社區(qū)經(jīng)濟的增值服務，是物業(yè)行業(yè)的潛在增長點，有較大的可拓展空間。物業(yè)管理公司和小區(qū)內居民日常接觸頻繁，處于小區(qū)的線下流量入口，且用戶粘性極強（只要基礎物業(yè)服務品質好，拓展增值服務會很順利）。增值服務主要分為業(yè)主增值服務（房屋經(jīng)紀、社區(qū)金融、社區(qū)零售、家政、幼兒早教、養(yǎng)老服務等）和非業(yè)主增值服務（針對開發(fā)商的顧問咨詢服務、案場服務、工程服務等）。增值服務的盈利能力高于基礎服務，人員大部分是物業(yè)人員，人力成本不需要增加很多。十年后，城鎮(zhèn)化進程接近尾聲，大部分居民居住在小區(qū)里，各大物業(yè)公司占據(jù)線下流量入口，最貼近業(yè)主的衣食住行，家政、餐飲、養(yǎng)老、教育、文化娛樂等高附加值的社區(qū)服務收入取代基礎物業(yè)服務的主導地位，將帶來物業(yè)公司盈利模式的質變。
從投資角度看，物業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)雖同處一個大行業(yè)里，但有本質區(qū)別：1、無周期性，房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟周期影響，板塊估值更是波動巨大，盡管過去20年房價呈現(xiàn)螺旋上漲的特征，但市場對未來存在悲觀預期，而物業(yè)行業(yè)非常穩(wěn)定；2、杠桿低，目前上市的物業(yè)公司基本處于凈現(xiàn)金狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿高，受融資收緊的影響較大；3、無政策風險，房地產(chǎn)企業(yè)受到各類限購限售限價限貸政策的影響，而物業(yè)行業(yè)不存在此類風險；4、輕資產(chǎn)，擴張容易，除并購以外的擴張并不需要資本開支；5、成長性強，有想象空間，豐富的增值服務內容不斷挖掘，新的盈利增長點不斷涌現(xiàn)。
物業(yè)管理行業(yè)各方面的優(yōu)勢，使其既有很強的防御屬性，也有不錯的成長屬性。2015-2017年中國房地產(chǎn)市場的強勁增長，以及行業(yè)集中度的快速提升，保障了物業(yè)公司未來數(shù)年新增管理面積的快速增長，與此同時，高盈利能力的增值服務收入占比提升會帶來利潤率的持續(xù)改善。物業(yè)管理行業(yè)，將是后地產(chǎn)時代中極具投資價值的細分行業(yè)。
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